Vivienda en Colombia 2025: señales de alivio, pero recuperación lenta

El mercado de vivienda inicia una transición en 2025: mejoran ventas y lanzamientos, pero las iniciaciones siguen en mínimos de más de una década. La estabilización financiera impulsa el repunte, aunque persisten retos en subsidios, licenciamiento y confianza del comprador.

El sector de vivienda en Colombia atraviesa en 2025 una etapa de transición. Los indicadores comienzan a mostrar una mejora gradual, aunque aún se mantienen por debajo de sus niveles históricos. La actividad edificadora continúa débil, pero el repunte en ventas y la reactivación de los lanzamientos marcan los primeros pasos hacia un ciclo de recuperación más sólido.

Ventas en recuperación, iniciaciones aún en mínimos
Durante el primer trimestre del año, el valor agregado de edificaciones cayó 7%, profundizando la contracción de 2,5% vista en 2024. No obstante, las ventas de vivienda acumulan un crecimiento de 6,5% en los últimos doce meses, impulsadas por tasas más estables y un entorno financiero menos restrictivo. El segmento VIS lidera el repunte, aunque la No VIS muestra una recuperación similar gracias a mejores condiciones de crédito.

Las iniciaciones siguen siendo el eslabón más débil del ciclo: en los últimos doce meses a junio, cayeron 26%. Esta es una de las cifras más bajas en más de diez años y evidencia dificultades para estructurar nuevos proyectos. La ausencia de subsidios nacionales robustos, la mayor cautela de los hogares y los tiempos prolongados de licenciamiento han limitado la reactivación de la oferta. En contraste, los lanzamientos crecieron 4,3%, señal de confianza por parte de algunos desarrolladores.

Regiones: recuperación dispareja
El comportamiento por territorio muestra contrastes relevantes. Atlántico lidera las ventas con un crecimiento anual de 41,4%, apoyado en programas locales como Mi Techo Propio. Antioquia, Tolima y Valle del Cauca también reportan avances gracias a una mejor articulación institucional y una oferta ajustada a la demanda.

En Bogotá y Cundinamarca, en cambio, las ventas cayeron 1%. La región concentra la mayor parte del mercado nacional, por lo que este resultado genera señales de alerta. A pesar de ello, el programa distrital Mi Casa en Bogotá ha evitado un deterioro mayor en la demanda.

Las iniciaciones también muestran amplias diferencias: Bogotá, Cundinamarca, Valle del Cauca y Atlántico explican más del 90% de la caída nacional. Mientras tanto, Caldas, Risaralda y Magdalena presentan aumentos relevantes, indicando entornos más favorables para nuevos proyectos.

Segmentar para entender: VIS vs. No VIS
La VIS sigue siendo la más afectada. Las iniciaciones del segmento cayeron 35% anual, afectadas por la ausencia de subsidios nacionales, mayor exposición al riesgo crediticio y dificultades de cierre financiero. En la No VIS, las iniciaciones crecieron 1%, evidenciando una mayor resiliencia en proyectos de estratos medios y altos.

En lanzamientos, tanto VIS como No VIS crecen (3,9% y 5,2%, respectivamente). Este avance contribuye a recomponer el ciclo productivo y preparar el terreno para futuras iniciaciones, siempre y cuando las condiciones financieras continúen estabilizándose.
Tasas y crédito: alivio con límites
Las tasas hipotecarias bajaron de 18,7% en 2023 a 12,2% en junio de 2025. Aunque todavía elevadas, esta reducción ha impulsado un crecimiento real anual del 28,9% en desembolsos de crédito para vivienda, el más alto entre todas las carteras. La convergencia de tasas VIS y No VIS (11,8% y 12,4%) evidencia un esfuerzo del sector financiero por facilitar el acceso.

Sin embargo, la curva de TES a 10 años (13,24%) refleja presiones fiscales que limitan la futura reducción de tasas. La sostenibilidad del repunte dependerá de estabilizar la prima de riesgo y mejorar el marco fiscal.

Subsidios y confianza: el gran desafío
Los subsidios nacionales siguen en niveles bajos: de más de 100.000 anuales entre 2020 y 2022, pasaron a 50.169 en 2023 y se estiman en apenas 20.000 para 2025. Ante la falta de un programa nacional robusto, las regiones han asumido la carga: Bogotá, Cali, Barranquilla y Medellín han activado programas propios para sostener la demanda.
La confianza del consumidor, aunque mejor que en 2023, sigue en terreno negativo (-8,5 en mayo). Esto limita la intención de compra y refleja la percepción de riesgo por parte de los hogares.